DERECHO BANCARIO

En FFC Abogados aclaramos si tu hipoteca está afectada y te ayudamos a reclamar todo lo pagado de más. Además puedes reclamar los gastos hipotecarios sin coste añadido.

¿Qué es la Cláusula Suelo?

La Cláusula Suelo es una cláusula incluida en muchos contratos hipotecarios que establece un interés mínimo a pagar en las mensualidades de la hipoteca, independientemente del interés marcado por el mercado. Según la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea del 21 de Diciembre de 2016, las entidades bancarias deberán devolver las cantidades pagadas de más por motivo de esta cláusula, desde la fecha formalización de la hipoteca.

Si firmaste tu hipoteca entre el 2001 y 2012 y, además, la cuota mensual que pagas no ha bajado en los últimos años de la misma forma que el Euribor, es probable que tengas cláusula suelo.

¿Qué tengo que hacer para recuperar todo lo pagado de más?

Es imprescindible contar con asesoramiento profesional, ya que los bancos no están obligados a devolver el dinero. El cálculo de la cantidad a devolver es complejo ya que la demanda interpuesta incluye:

La nulidad de la Cláusula Suelo.

Cálculo y devolución de cantidades pagadas de más desde la firma.
Nuevo cálculo del cuadro de amortización y actualización de cantidades pendientes desde la firma.

SIGUES TENIENDO DERECHO A RECLAMAR LOS GASTOS DE HIPOTECA

El único gasto que ha cuestionado el Tribunal Supremo en su sentencia del 28 de febrero de 2018 es el impuesto de AJD. Esta sentencia NO pone en cuestión el resto de gastos reclamables, que ya fueron declarados nulos por este mismo Tribunal el 23 de diciembre de 2016.

Hay que esperar a ver la sentencia completa, pero, si finalmente el hipotecado tiene que hacer frente a este impuesto en su totalidad, confiamos en que sea el Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea el que de la razón al consumidor, como ocurrió con la cláusula suelo.

¿Qué gastos puedo reclamar?

Los gastos de formalización de la hipoteca son los importes derivados del pago de notaría, gestoría, impuestos y tasación que pagaste cuando firmaste tu hipoteca. Además, ahora incluimos en la reclamación la COMISIÓN DE APERTURA, que puede suponer el 1% del total del préstamo (Ej: En una hipoteca de 300.000€, la comisión de apertura serían unos 3.000€).

Se trata de las facturas que habitualmente se adjuntan a la hipoteca:

• Factura de la NOTARÍA correspondiente a la Escritura de Préstamo Hipotecario.
• Gastos de TASACIÓN de la vivienda.
• Factura del REGISTRO DE PROPIEDAD por la inscripción de la Hipoteca.
• IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS al que se encuentre sujeta y no exenta la Escritura de Préstamo Hipotecario.
• Gastos de GESTORÍA, siempre y cuando su intervención se haya impuesto por el banco.
• Gastos de COMISIÓN DE APERTURA.

¿Puedo reclamar si la hipoteca está ya cancelada?

Todo el mundo que tenga o haya tenido un préstamo hipotecario puede reclamar los gastos. Tanto si tu hipoteca está activa, como si has vendido tu casa o si has realizado novaciones sobre el préstamo inicial, puedes reclamar los gastos

¿TIENES UNA HIPOTECA MULTIDIVISA?

El Tribunal Supremo (TS) está de tu parte. La recién publicada sentencia del 15 de noviembre de 2017, estima que las cláusulas cuestionadas de estas hipotecas no superan el control de transparencia exigible a los bancos, declara así la nulidad parcial  del préstamo y la eliminación de las referencias en divisas. Es decir, estas hipotecas pasan a ser como un préstamo concedido en euros y amortizado en euros.

La clave de la sentencia vuelve a ser la “falta de transparencia ya que las cláusulas multidivisa han generado para los prestatarios un grave desequilibrio, en contra de las exigencias de la buena fe, puesto que, ignorando los graves riesgos que entrañaba la contratación del préstamo, no pudieron comparar la oferta del préstamo hipotecario multidivisa con las de otros préstamos y han visto agravada su situación económica y jurídica“.

El Supremo considera que, “aunque el consumidor medio pudiera prever cierto incremento de las cuotas por la inflación de la moneda, hay otros riesgos asociados a estas hipotecas de los que no eran conscientes“.

¿Qué son las Hipotecas Multidivisa?

Son un producto financiero complejo, ya que no emplea el Euro como divisa y depende de la fluctuación de la moneda extranjera elegida, mayoritariamente Yen o Franco suizo. Además, generalmente no está referenciada al Euribor (que es el índice más común entre las entidades bancarias que operan en nuestro país), sino al Libor (tasa de interés intercambiable del mercado de Londres).

Entre 2006 y 2008, los bancos ofrecieron la hipoteca Multidivisa como un producto muy beneficioso ya que eludían el Euribor -en ese periodo en máximos históricos- y se operaba con divisas que en aquel momento tenían un tipo de  interés muy bajo. Todo parecían ventajas, pero lo cierto es que los clientes contrajeron una serie de riesgos, sin ser informados correctamente: su hipoteca dependía de la fluctuación de la moneda en cuestión. Así, en estos años, han visto como su cuota mensual sufría variaciones y, lo que es peor, el capital pendiente de amortizar se ha ido incrementando.

¿Tu banco te informó de los riesgos? En caso negativo tienes derecho a reclamar las cantidades pagadas de más.
La hipoteca Multidivisa es un producto que el banco debía haber ofrecido a un perfil de consumidor cualificado y, de no serlo, haber informado de los riesgos con total transparencia. Por tanto, son consumidores afectados todos aquellos que no contaban con la cualificación adecuada y no fueron suficientemente informados de los riesgos que implicaba su contratación.

¿Qué acciones judiciales puedo llevar a cabo?
Contactar con la entidad bancaria, exponer la situación y solicitar: que la hipoteca se convierta de nuevo en euros; que el préstamo se referencie al Euribor y por supuesto, la devolución de los importes abonados de más, durante el tiempo en que la hipoteca Multidivisa se calculó en otra moneda.
Si el banco ofreciera algún tipo de acuerdo, es muy importante no firmar ningún documento en un primer momento. Debe consultar a un abogado experto en la materia para valorar si la oferta del banco se ajusta a derecho y satisface íntegramente nuestros intereses.
En caso de que el acuerdo que propone el banco no nos sea del todo beneficioso, o que no hayamos obtenido respuesta por parte de la entidad bancaria tras nuestra reclamación, hay que ponerse en manos de un abogado, presentar una demanda y que sea el Juzgado el que por medio de una sentencia obligue a la entidad a actuar conforme a derecho.

El 6 de junio de 2017 el Banco Central Europeo comunicó la inviabilidad del Banco Popular por considerar que la entidad no podía hacer frente al pago de sus deudas. El instrumento de resolución era la venta del negocio.
El Banco Popular inició un proceso de venta sin éxito, a pesar de que hubo varias entidades interesadas. El único que presentó la oferta cumpliendo los requisitos a los efectos del FROB fue el Santander.

Antecedentes

26/05/2016. Ampliación de Capital: El Banco Popular realizó ampliación de capital por importe de 2.505 millones de euros.
3/04/2017. El Banco Popular publicó un hecho relevante reconociendo incorrecciones contablesdel ejercicio 2016. El banco y la auditora manifestaron que no tenía impacto significativo como para justificar una reformulación de cuentas.
7/06/2017. Resolución del FROB liquidando Banco Popular, venta a Banco Santander por un 1 euro y accionistas y bonistas pierden toda su inversión.
13/09/2017. Banco Santander lanza los llamados bonos de fidelización para compensar a los afectados, una compensación insuficiente y que obliga a renunciar a cualquier acción legal contra el banco.
18/03/2018. Primera sentencia en la que un Juzgado de Primera Instancia de Oviedo anula la compra de unas acciones en la ampliación de capital y otras tres posteriores.

Afectados
Podrán reclamar los minoristas (personas físicas o jurídicas) independientemente de la cantidad invertida, que compraron las acciones en la ampliación del 26/05/2016 o con posterioridad, pero dentro del periodo en que no se conocían los graves graves de solvencia del banco.

En concreto son:

Accionistas de la ampliación de 26/05/2016 o posterior pero antes de 10/04/2017 (cuando se conoció el problema de solvencia). Compradas en Banco Popular o en otras entidades bancarias.
Accionistas que compraron acciones desde el 5/12/2012 hasta la ampliación de capital 25/06/2016. Compradas en Banco Popular o en otras entidades bancarias.
Titulares de bonos, preferentes y/o deuda subordinada que se convirtiera en acciones.

Siempre y cuando no aceptaran el bono de fidelización que el Banco Santander les ofrecía como compensación, que obligaba a renunciar a emprender acciones legales contra la entidad.

¿Por qué se puede reclamar?
Porque los accionistas compraron el producto bajo una apariencia de solvencia y saneamiento en sus cuentas que no se correspondía con la realidad. Nada podía hacer pensar que el Banco Popular fuera a ser “intervenido” en menos de un año. La sentencia del Juzgado nº11 de Primera Instancia de Oviedo incide en que de no ser por la información “falseada” de la oferta pública, el minorista no habría invertido sus ahorros.

¿NECESITAS REALIZAR UN PROCESO DE OPOSICIÓN A LA EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA?

Te ofrecemos la posibilidad de solicitar la paralización o sobreseimiento del proceso de ejecución hipotecaria.

¿Quién tiene derecho a iniciar acciones judiciales?

Pueden reclamar:

• Quienes no estén al corriente del pago de su hipoteca.
• Quienes su crédito hipotecario contenga cláusula suelo.

Y además pudieran tener:

• Cláusula de vencimiento anticipado; y/o
• Cláusulas de intereses moratorios.

¿En qué plazos puedo realizar la reclamación?

Si el proceso se ha iniciado, sólo se cuenta con 10 días desde el día después de la notificación del Auto Despachando Ejecución. Si el banco no ha iniciado el proceso de Ejecución Hipotecaria, en cualquier momento se puede reclamar la nulidad de esas cláusulas abusivas

Afectados
Podrán reclamar los minoristas (personas físicas o jurídicas) independientemente de la cantidad invertida, que compraron las acciones en la ampliación del 26/05/2016 o con posterioridad, pero dentro del periodo en que no se conocían los graves graves de solvencia del banco.

En concreto son:

Accionistas de la ampliación de 26/05/2016 o posterior pero antes de 10/04/2017 (cuando se conoció el problema de solvencia). Compradas en Banco Popular o en otras entidades bancarias.
Accionistas que compraron acciones desde el 5/12/2012 hasta la ampliación de capital 25/06/2016. Compradas en Banco Popular o en otras entidades bancarias.
Titulares de bonos, preferentes y/o deuda subordinada que se convirtiera en acciones.

Siempre y cuando no aceptaran el bono de fidelización que el Banco Santander les ofrecía como compensación, que obligaba a renunciar a emprender acciones legales contra la entidad.

¿Por qué se puede reclamar?
Porque los accionistas compraron el producto bajo una apariencia de solvencia y saneamiento en sus cuentas que no se correspondía con la realidad. Nada podía hacer pensar que el Banco Popular fuera a ser “intervenido” en menos de un año. La sentencia del Juzgado nº11 de Primera Instancia de Oviedo incide en que de no ser por la información “falseada” de la oferta pública, el minorista no habría invertido sus ahorros.